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Lutte contre l’habitat indigne : harmonisation et simplification des polices

N° 2020-19 / À jour au 29 décembre 2020
Ordonnance n° 2020-1144 du 16.9.20 : JO du 17.9.20 / Décret n° 2020-1711 du 24.12.20 : JO du 27.12.20


La Lutte contre l’habitat indigne (LHI) est un sujet de préoccupation majeur dans les politiques de l’habitat. La loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (art. 1-1 modifié) en pose une définition : "constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé".

Pour lutter contre l’habitat indigne, les préfets, les maires et, le cas échéant, les présidents d’Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) disposent de pouvoirs de police administrative spéciale. 

Actuellement, six polices administratives spéciales de LHI sont prévues par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il s’agit, en prenant en considération l’urgence, des polices de :

  • la sécurité des Établissements recevant du public (ERP) (CCH : L.123-1 et s.) ;
  • la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs à usage d’habitation (procédure ordinaire et urgence) (CCH : L.129-1 et s.) ;
  • l’entreposage de matières explosives ou inflammables dans les immeubles collectifs à usage d’habitation (CCH : L.129-4-1)
  • lutte contre le péril (procédure ordinaire et d’urgence) (CCH : L.511-1 et s.).

Huit autres polices spéciales de LHI sont inscrites dans le Code de la santé publique (CSP). Il s’agit des polices relatives :

  • au danger sanitaire ponctuel imminent (CSP : L.1311-4) ; 
  • à la mise à disposition de locaux impropres à l’habitation (CSP : L.1331-22) ;
  • à la sur-occupation du fait du logeur (CSP : L.1331-23 du CSP) ;
  • aux locaux utilisés à des fins d’habitation et présentant un danger en raison de l’utilisation qui en est faite (CSP : L.1331-24) ;
  • aux îlots insalubres (CSP : L.1331-25) ;
  • à l’insalubrité (procédure ordinaire et urgence) (CSP : L.1331-26 et L.1331-26-1) ;
  • à la présence de plomb dans les revêtements (CSP : L.1334-1 et s.).

Les régimes de cette police administrative spéciale sont nombreux, complexes et les autorités compétentes multiples. 

Afin d’améliorer la mise en œuvre locale de la politique de lutte contre l’habitat indigne, l’article 198 de la loi du 23 novembre 2018 portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite “loi ELAN”, a habilité le Gouvernement à adopter par ordonnance des mesures législatives (cf. Habitat actualité, spécial Loi ELAN).

Ces mesures se déclinent selon trois axes visant à : 

  • 1° harmoniser et simplifier les polices administratives ; 
  • 2° répondre plus efficacement à l'urgence ;
  • 3° favoriser l'organisation au niveau intercommunal. 

L’ordonnance du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations tend à répondre à ces objectifs et crée une police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, en remplacement des procédures de police administrative spéciale existantes. 

Le décret du 24 décembre 2020 complète le dispositif :  

  • il apporte les précisions nécessaires à la mise en œuvre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, notamment en matière de procédure contradictoire ou d’exécution des arrêtés pris au titre de cette police ; 
  • il opère un travail de toilettage des dispositions réglementaires (du CSP et du CCH) devenues caduques du fait de l’harmonisation des procédures de police administrative spéciale de lutte contre l’habitat indigne, introduite par l’ordonnance du 16 septembre 2020 ;
  • il reprend des dispositions en vigueur et apporte quelques changements.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2021 et ne sont applicables qu’aux arrêtés notifiés à compter de cette date. Lorsqu’une procédure a commencé avant le 1er janvier 2021, conformément aux  dispositions en vigueur avant la réforme et sans qu’un arrêté n’ait été notifié, elle se poursuit après le 1er  janvier 2021 selon les règles applicables à compter de cette date (ord : art. 19 /  décret art. 7)

Conformément à l’article 198 de la loi ELAN, le projet de loi de ratification de l’ordonnance a été déposé dans les trois mois suivant la publication de l’ordonnance : il es enregistré à la Présidence du Sénat le 2 décembre 2020.

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